ЦИРП изучил плотность застройки премиального жилья на юге России и сравнил проекты по коэффициенту приватности – соотношению площади территории и количества резиденций.

По-настоящему элитным жильем принято считать малоэтажную застройку, где у владельца мало соседей. Если речь идет о побережье, ценность проекта значительно повышают зеленая территория и общественные пространства. Однако экономические трудности и удорожание строительства подталкивают к экономии даже застройщиков премиум-сегмента. Первое, на чем они экономят, – площади проекта.

Изучив премиальный рынок курортной недвижимости юга России, специалисты Центра изучения региональных проблем (ЦИРП) выявили 18-кратный разрыв между проектами по площади территории на одну резиденцию. На конец октября 2026 года, по расчетам ЦИРП, среди объектов с ценой квадратного метра выше 1 млн руб. лидирует MANTERA Seaview Residence в Сириусе (Сочи) – 632 кв. м на лот. В более доступной ценовой категории первое место занимает комплекс «Кедровый» в Ялте с показателем 483 кв. м на резиденцию.

К осени 2026 года экспозиция премиальных апарт-комплексов на черноморском побережье выросла на 32% год к году — до 860 лотов. При этом количество сделок значительно сократилось. По данным директора по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольги Змиевской, за девять месяцев 2026 года на первичном рынке апарт-отелей черноморского побережья заключили 2,2 тыс. сделок — на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам 2025-го их количество также упало — на 16%.

При растущем предложении девелоперам приходится искать дополнительные способы выделить свои проекты: развивать инфраструктуру, повышать качество управления и предлагать сервис, сопоставимый с гостиничным. А приватность становится ещё одним параметром, по которому покупатели могут оценивать предложения на рынке недвижимости. ЦИРП проанализировал премиальные курортные проекты и сравнил их по коэффициенту приватности (КП) — соотношению площади территории к количеству резиденций.

Какие курорты лидируют по коэффициенту приватности

В ценовом сегменте до 1 млн руб. из тройки самых приватных комплектов только один расположен в Краснодарском крае, еще два — в Крыму. 

Первое место здесь занимает жилой комплекс «Кедровый» в Ялте. На территории площадью 10 га расположено 207 резиденций. В расчётах ЦИРПа использована площадь кластера «Усадьба Отрадное», к которому относится проект. Коэффициент составляет 483 кв. м на лот.

Второе место у комплекса премиум-апартаментов «Сады морей» в Геленджике — 179 кв. м на резиденцию. Проект занимает 4,7 га и включает только 262 резиденции в семи корпусах. Инфраструктура комплекса предусматривает открытый бассейн, теннисный корт, спортивные и детские площадки, прогулочные зоны и зоны барбекю, а также брендированный пляж протяженностью 800 м.

Третьим стал проект TEMPO в Саках с показателем 114 кв. м на один лот в формате апартаментов. Комплекс занимает 14 га и рассчитан на 1230 объектов. Немногим ниже расположился крымский курорт Lagorossa: при площади почти 22 га и 1957 лотах его показатель составляет 112 кв. м на резиденцию.

В других проектах этой категории коэффициент ниже. У пятизвёздочного Nikolai I Hotel & SPA в Анапе на 3,45 га территории приходится 624 номера — 55 кв. м на объект. У анапского комплекса «Морелло» и ялтинского «Массандра Парка» показатель составляет около 35 кв. м на лот в формате апартаментов.

Высокий сегмент

Среди проектов со стоимостью квадратного метра выше 1 млн руб. максимальный КП у MANTERA Seaview Residence в Сириусе — 632 кв. м на лот. На курортный периметр площадью 6 га приходится 95 резиденций. Инфраструктура включает 11 ресторанов и столько же бассейнов, а медианная стоимость свободных лотов достигает 197 млн руб.

Второе место занимает Volna Residences в Сочи. На территории около 10 га расположено 217 лотов в формате апартаментов, что соответствует 461 кв. м на объект.

На третьей строчке Reef Residence в Сочи с показателем 317 кв. м на резиденцию. Комплекс расположен на отдельном участке площадью 2 га и включает 63 лота. Для жителей предусмотрены круглосуточный сервис, фитнес, спа и приватный пляж. Средняя цена квадратного метра в представленных предложениях составляет около 2,36 млн руб.

Разница между лидером дорогого сегмента и проектами в нижней части рейтинга показывает, насколько неоднородны предложения на рынке премиальной курортной недвижимости. Однако площадь территории на один лот не позволяет напрямую оценить качество продукта: на восприятие приватности влияют расположение корпусов, плотность застройки, планировка и организация общих пространств.

Почему приватность приобретает значение для девелоперов

Снижение спроса усиливает конкуренцию между проектами. По оценке Ольги Змиевской из MACON, покупатели стали внимательнее изучать характеристики недвижимости, качество обслуживания, условия взаимодействия с оператором и потенциальную доходность.

«Люди всё чаще обращают внимание на объекты, где небольшое число резиденций сочетается с высоким уровнем сервиса и приватностью», — отмечает Ольга Змиевская.

Для девелоперов коэффициент приватности может стать дополнительным инструментом позиционирования. Он помогает продемонстрировать, сколько территории приходится на одну резиденцию, и сопоставить этот параметр с другими характеристиками проекта. Для покупателей показатель может служить отправной точкой при сравнении курортов, но сам по себе не гарантирует уединения или более высокого качества проживания.

Методология расчёта коэффициента приватности

Чтобы получить коэффициент приватности, ЦИРП разделил площадь территории каждого проекта на количество апартаментов, резиденций или номеров. Полученный результат показывает площадь в квадратных метрах, приходящуюся на один лот.

При этом исследование имеет ограничения. Для одних комплексов расчёт учитывает весь курортный периметр, для других — отдельный участок. Именно поэтому результаты не во всех случаях полностью сопоставимы. Кроме того, коэффициент не отражает непосредственно плотность застройки, расположение корпусов и доступность общественных пространств.

КП позволяет сравнить курортные проекты по площади территории на резиденцию, но окончательный выбор недвижимости требует оценки инфраструктуры, управления, стоимости владения и характеристик самого объекта. На рынке со снижающимся спросом этот показатель может дополнить аргументацию девелоперов, однако его ценность для покупателя зависит от того, насколько корректно определены границы территории и какие характеристики проекта стоят за цифрой.